Știri imobiliare

Noul Cod al Urbanismului: Certitudinea urbanistică aduce o „primă” în valoarea terenurilor

26 august 2026

Redacția Locuit.ro·cum scriem

Noul Cod al Urbanismului a intrat în vigoare, aducând o schimbare importantă în modul în care se evaluează terenurile. De acum înainte, „certitudinea” urbanistică devine un factor cheie în stabilirea prețului, iar proprietarii terenurilor cu reglementări clare ar putea beneficia de o „primă de certitudine”, estimată de specialiști la 10-20%.

De ce contează Noul Cod al Urbanismului

Intrat în vigoare pe 25 august, Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor nu se limitează la a schimba procesul de autorizare a proiectelor. Acesta va influența și modul în care piața imobiliară stabilește valoarea terenurilor, conform NAI Romania. Până acum, prețul multor terenuri includea o componentă speculativă, bazată pe speranța obținerii unor reglementări urbanistice mai favorabile în viitor (prin PUZ-uri, de exemplu). Noul cod pune accentul pe claritate și predictibilitate, eliminând acest tip de speculație.

Ce înseamnă „prima de certitudine”

Pentru dezvoltatori, timpul înseamnă, de multe ori, bani pierduți. Un teren cu regim urbanistic clar le permite să știe exact ce și cât pot construi, în ce condiții și într-un termen previzibil. Astfel, se elimină incertitudinea, se reduce riscul financiar și se scurtează perioadele în care capitalul este blocat.

NAI Romania estimează că această certitudine poate genera o diferență de valoare între terenuri comparabile de aproximativ 10-20%. În cazuri particulare, acest procent poate fi chiar mai mare. De exemplu, pentru un teren evaluat la 5 milioane de euro, diferența ar putea ajunge între 500.000 și 1.000.000 de euro. Această „primă” nu este o majorare automată, ci reflectă timpul economisit și riscul urbanistic eliminat.

"Piața va plăti mai mult pentru ceea ce este sigur și mai puțin pentru promisiuni", explică Andrei Botiș, CEO NAI Romania. Proprietarii terenurilor cu reglementări clare dețin, practic, mai mult decât terenul în sine: au și timp economisit și risc eliminat, factori pe care cumpărătorii sunt dispuși să-i plătească.

Impactul asupra pieței imobiliare

Impactul imediat al noului cod se va resimți asupra pieței de terenuri, unde diferențierea între potențial și certitudine va deveni mai pronunțată. Pe termen scurt, efectul asupra prețurilor locuințelor este greu de anticipat și va depinde de adaptarea rapidă a administrației și a pieței la noile reguli.

Dacă procesul de tranziție întârzie proiectele și, implicit, oferta de locuințe noi pe piață, iar cererea rămâne ridicată, prețurile ar putea fi supuse unei presiuni ascendente. Pe de altă parte, dacă noile reglementări aduc mai multă claritate și termene predictibile, dezvoltatorii își vor putea planifica mai eficient investițiile, ceea ce ar putea contribui la o piață imobiliară mai sănătoasă.

Ce înseamnă pentru piața din România

Noul Cod al Urbanismului ar putea redimensiona modul în care se formează valoarea terenurilor în marile orașe. De exemplu, în Sibiu, unde există 946 de anunțuri de vânzare activă pe Locuit.ro/ro/vanzare/sibiu, sau în Alba Iulia, cu 738 de anunțuri, proprietarii terenurilor cu urbanism clar și previzibil ar putea obține oferte mai bune. Aceeași dinamică se poate observa și în București (408 anunțuri), Târgu Mureș (Locuit.ro/ro/vanzare/targu-mures) (323 anunțuri) sau Suceava (Locuit.ro/ro/vanzare/suceava) (285 anunțuri), unde claritatea reglementărilor poate deveni un avantaj competitiv semnificativ în procesul de vânzare. Pentru cumpărătorii care caută siguranță și predictibilitate în investiția lor, terenurile cu urbanism clar vor fi probabil mai atractive, chiar dacă prețul inițial poate fi ușor mai ridicat.