Cumperi în Spania de la distanță: ce lămurești înainte de avans

Pe Locuit.ro există acum o secțiune de proprietăți din Spania, adusă prin partenerul nostru Directimo. E o ofertă mică și foarte concentrată, iar primul lucru onest pe care îl putem spune despre ea e exact asta: 12 proprietăți publicate, toate în provincia Málaga, pe Costa del Sol.

Articolul ăsta nu e o pledoarie pentru a cumpăra în Spania. E lista lucrurilor pe care le lămurești înainte să dai un avans, plus ce se vede efectiv în oferta de acum.

NIE-ul e primul pas, nu o formalitate de la final

Ca să cumperi o proprietate în Spania ca cetățean străin, ai nevoie de un NIE — Número de Identidad de Extranjero, numărul de identificare fiscală pentru străini. Fără el nu poți semna la notar, nu poți deschide cont bancar spaniol și nu poți plăti taxele aferente.

Oamenii îl lasă de obicei pentru final, când au găsit deja proprietatea și vânzătorul cere un termen. Atunci devine presiune. Dacă te gândești serios, e primul lucru de pornit, nu ultimul.

Prețul din anunț nu e suma pe care o plătești

Peste prețul proprietății se adaugă un set de costuri care, împreună, nu sunt neglijabile:

• ITP sau IVA — taxa de transfer la revânzare, respectiv TVA la o locuință nouă
• Notar — onorariul pentru actul autentic
• Registrul proprietății — înscrierea, care e ce te face proprietar în ochii statului
• Avocat sau gestor — asistență la acte, verificări, reprezentare
• Comision de agenție — dacă e cazul; pe Costa del Sol e de regulă plătit de vânzător

Pe pagina noastră de Spania vei vedea, deocamdată, „cifră în curs de confirmare" în dreptul fiecărui rând. E intenționat. Procentele diferă de la o comunitate autonomă la alta și se schimbă în timp, iar noi nu publicăm cifre pe care nu le-am confirmat cu partenerul. Un procent aproximativ pus ca să pară pagina completă e mai rău decât un loc gol: pe baza lui cineva își face bugetul.

Până le confirmăm, regula practică e simplă — întreabă vânzătorul sau avocatul care sunt costurile totale, în cifre, pentru acea proprietate și acea regiune, și cere-le în scris.

Revânzare sau locuință nouă schimbă taxa, nu doar prețul

E distincția care surprinde cel mai des. O proprietate revândută de un proprietar anterior intră sub ITP — un impozit regional pe transfer. O locuință nouă, cumpărată de la dezvoltator, intră sub IVA plus AJD (Actos Jurídicos Documentados, taxa pe actele notariale).

Sunt regimuri fiscale diferite, cu cote diferite, stabilite la nivel de comunitate autonomă. Două proprietăți cu același preț afișat te pot costa sume diferite la final, doar din cauza asta. Merită întrebat din prima în ce categorie intră ce te interesează.

Ce arată oferta de acum

Cifrele de mai jos sunt din baza noastră de date, la momentul scrierii, pe cele 12 anunțuri publicate:

• 8 apartamente și 4 case, toate la vânzare
• 6 localități, toate în provincia Málaga: Estepona, Marbella, Benalmádena, Mijas, Benahavís și Manilva
• Prețurile merg de la 405.000 EUR la 2.150.000 EUR
• Prețul median e 646.700 EUR — la apartamente 608.700 EUR, la case 938.000 EUR

Două precizări, ca cifrele să fie citite corect. Prima: la douăsprezece anunțuri, mediana descrie portofoliul nostru, nu piața de pe Costa del Sol. Nu extrapola din ea.

A doua ține de metrul pătrat. Prețul pe metru pătrat are mediana la 6.134 EUR/mp — 6.857 EUR/mp la apartamente și 4.834 EUR/mp la case — cu valori între 4.234 și 9.756 EUR/mp. Cifra e calculată pe suprafața utilă, singura pe care o primim în feed.

Distincția contează mai mult decât pare. În Spania se folosește frecvent și superficie construida, care include pereții și cota-parte din spațiile comune, deci e mai mare — iar raportat la ea, prețul pe metru pătrat iese mai mic. Două anunțuri pot arăta foarte diferit la „preț pe mp” doar pentru că unul e calculat pe suprafața utilă și celălalt pe cea construită. Când compari, verifică întâi despre care dintre ele e vorba.

Ce întrebi înainte să dai avans

• Cere o nota simple de la Registrul Proprietății. E documentul care arată cine e proprietarul real și ce sarcini există pe imobil — ipoteci, servituți, datorii.
• Întreabă dacă e revânzare sau locuință nouă, și care e taxa aplicabilă în comunitatea aia.
• Cere costurile totale în cifre, nu în procente vagi.
• Verifică dacă există datorii la asociația de proprietari (comunidad) și la impozitul local (IBI) — se transmit odată cu proprietatea.
• Lămurește cine plătește comisionul de agenție, în scris.
• Nu semna și nu plăti niciun avans înainte ca un avocat independent de vânzător să se uite pe acte.

Unde suntem noi în toată povestea

Nu suntem agenție în Spania și nu vindem noi proprietățile astea. Le listăm prin Directimo, iar rolul nostru se oprește la a-ți arăta ce există și a te pune în legătură. Verificarea juridică o face avocatul tău, acolo.

Când primim de la partener costurile confirmate pe regiune, le publicăm cu sursă și cu data verificării — și le vei vedea în locul textului „în curs de confirmare". Până atunci, preferăm un loc gol în locul unei cifre inventate.

Poți vedea proprietățile din Spania și restul analizelor de investiții pe Locuit.ro.