Noul Cod al Urbanismului: Cum se schimbă prețul terenurilor și ce înseamnă „prima de certitudine”

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor aduce o schimbare importantă în evaluarea terenurilor din România. Pe scurt, proprietățile cu un regim urbanistic deja stabilit și ușor de verificat ar putea deveni mult mai atractive pentru cumpărători și dezvoltatori, valorând cu până la 20% mai mult decât terenurile cu incertitudini legate de dezvoltare. Această diferență de preț, numită „primă de certitudine”, recompensează claritatea și predictibilitatea, nu doar potențialul promițător.

De ce Contează Noul Cadru Legislativ

Până acum, valoarea unui teren includea adesea o doză de speculație. Se miza pe posibilitatea ca, pe viitor, să se obțină reglementări urbanistice mai favorabile sau permisiuni pentru proiecte mai mari. Pentru vânzători, era o șansă de profit, însă pentru cumpărători, un risc considerabil. Noul Cod schimbă perspectiva, punând accentul pe ceea ce este deja definit și sigur. Așadar, potențialul unui teren rămâne important, dar acum trebuie corelat cu posibilitatea reală de a-l concretiza.

Pentru dezvoltatori, timpul este esențial. Un teren pe care se poate începe un proiect într-un termen previzibil valorează mult mai mult decât unul care necesită aprobări suplimentare și îndelungate. Riscurile legate de finanțarea blocată, documentațiile costisitoare și incertitudinea finalizării fac ca terenurile cu un „traseu clar” să fie mult mai căutate și prețuite.

O „Primă de Certitudine” de Până la 20%

Estimările, inclusiv cele de la NAI Romania, arată o diferență de valoare de 10-20% pentru terenuri similare, dar cu regim urbanistic diferit. Acest procent nu se aplică automat tuturor terenurilor cu acte urbanistice aprobate (PUZ, PUD etc.), ci depinde de mai mulți factori: locație, destinație, indicatori urbanistici, durata procedurilor și șansele de aprobare a dezvoltării dorite. Ca exemplu, o diferență de 10% la un teren de 5 milioane de euro înseamnă 500.000 de euro.

Simplul fapt că un teren este „intravilan” nu mai e suficient. Acum, vor conta tot mai mult documentele care atestă ce se poate construi efectiv și în ce condiții. Regimul urbanistic, funcțiunea permisă, existența documentațiilor, accesul la infrastructură și utilități, dar și timpul necesar autorizării vor influența direct negocierile.

Impactul Local: Cumpărătorii din Marile Orașe Sunt Cei Mai Vizați

Efectele noului Cod se vor vedea cel mai mult în piețele unde terenurile se cumpără în special pentru dezvoltări imobiliare, cum ar fi Bucureștiul și marile orașe. Aici, o parte din valoarea terenurilor a fost adesea legată de speranța obținerii unor condiții urbanistice mai bune în viitor. Noul cadru legislativ va încuraja cumpărătorii să facă o distincție clară între o „posibilitate” și o „certitudine”, calculând mult mai precis rentabilitatea investiției.

Aceasta nu înseamnă că terenurile fără un regim urbanistic pe deplin clar vor deveni fără valoare. Amplasarea, suprafața sau potențialul zonei pot rămâne argumente puternice. Însă, aceste atuuri vor fi acum evaluate alături de riscurile și timpul necesar pentru a le concretiza.

Pentru vânzători, acest lucru ar putea însemna negocieri mai atente, iar cumpărătorii vor avea argumente mai solide pentru ajustarea prețului. Piața pare să se îndrepte către valorizarea siguranței și predictibilității, mai mult decât a promisiunilor unei dezvoltări viitoare.

Pentru cadrul complet — numărul legii, data intrării în vigoare, ce se abrogă și unde găsești textul oficial — vezi Codul Urbanismului 2026 (Legea 169/2026): când intră în vigoare și ce se schimbă.

Surse

• Terenurile din România care s-ar putea scumpi cu până la 20%. Ce schimbă noul Cod al Urbanismului — bihon.ro