Codul Urbanismului 2026: Blocaje administrative și noi reguli pentru construcții

Noul Cod al Urbanismului, intrat în vigoare pe 25 august 2026, a generat deja blocaje majore în primăriile din țară, creând confuzie și întârzieri pentru oricine dorește să obțină autorizații de construire sau să își regularizeze construcțiile existente. Lipsa normelor secundare complete și a unor proceduri clare a dus la interpretări diferite ale legii de către funcționari, generând o stare de incertitudine pe piața construcțiilor.

Primăriile în impas: Proceduri noi, norme lipsă

De la intrarea în vigoare a Codului Urbanismului, multe primării se confruntă cu dificultăți în emiterea autorizațiilor. Fără norme secundare complete și cu fluxuri interne neactualizate, funcționarii fie amână eliberarea certificatelor de urbanism, fie cer documente suplimentare neprevăzute în lege, fie aplică interpretări diferite pentru situații similare. Această situație a stârnit deja multă frustrare, vizibilă și în discuțiile publice despre birocrația excesivă și lipsa de claritate. Impactul afectează întreaga filieră a construcțiilor, de la proprietarii individuali care vor să își construiască case, până la dezvoltatori imobiliari, proiectanți și arhitecți.

Regularizarea construcțiilor: O procedură strictă, nu o portiță generală

Un alt aspect important adus de noul Cod este „autorizația de regularizare” pentru construcțiile ridicate fără acte. Totuși, sursele arată că această procedură nu garantează legalizarea automată a oricărei construcții ilegale. Primăriile trebuie să verifice cu atenție respectarea regimului urbanistic (PUG/PUZ/PUD), impactul asupra vecinătăților și existența unor interdicții specifice pe teren (zone verzi, protejate, cu risc). Avocatul Adrian Cuculis subliniază că, pentru legalizare, proprietarii trebuie să respecte indicatorii urbanistici, să prezinte un proiect bazat pe o expertiză tehnică ce atestă siguranța construcției și să parcurgă toate demersurile la primăria competentă. O schimbare majoră este eliminarea vechiului termen de prescripție de trei ani, care permitea anterior legalizarea construcțiilor prin intabularea dreptului de proprietate dacă nu se intervenea în acest interval.

Sancțiuni înăsprite pentru construcțiile ilegale

Codul Urbanismului 2026 aduce și amenzi mult mai mari pentru construcțiile realizate fără autorizație. Sancțiunile pot ajunge acum între 50.000 și 1.000.000 de lei, o creștere semnificativă față de limitele anterioare (1.000 - 100.000 de lei). Mai mult, pentru fiecare nivel construit peste regimul de înălțime aprobat în autorizație, amenda poate fi cuprinsă între 50.000 și 500.000 de lei, iar această sancțiune se poate cumula cu cea aplicată pentru nerespectarea autorizației în ansamblu. Pentru construcțiile realizate înainte de 25 august 2026, se aplică principiul legii contravenționale mai favorabile, momentul faptei și procedurile deja începute fiind analizate individual.

Noi reguli ecologice pentru construcții

Pe lângă aspectele administrative și sancționatorii, Codul Urbanismului aduce și noi obligații legate de sustenabilitate și adaptarea la schimbările climatice, cu aplicare din 1 ianuarie 2027. Clădirile noi cu funcțiuni de birouri, comerciale, industriale, de depozitare sau parcaje acoperite cu suprafață mai mare de 1.000 mp trebuie să aibă cel puțin jumătate din suprafața acoperișului amenajată ca acoperiș verde. De asemenea, parcările exterioare de peste 500 mp trebuie să permită infiltrarea apei, să includă arbori sau dispozitive de umbrire pe cel puțin 30% din suprafață, și pot integra și sisteme de producere a energiei regenerabile. Aceste măsuri vizează reducerea efectului de „insulă de căldură” din orașe și îmbunătățirea calității aerului.

Ce înseamnă pentru piața imobiliară din România?

Situația actuală creează frustrare și incertitudine atât pentru cumpărătorii care așteaptă autorizații pentru noi locuințe, cât și pentru dezvoltatorii care își văd proiectele blocate. Posibila amânare a proiectelor de construcție sau creșterea costurilor din cauza întârzierilor administrative ar putea influența livrările pe piața rezidențială și comercială. Pentru proprietarii cu construcții neregularizate, noul Cod aduce atât o oportunitate, strict condiționată, pentru legalizare, cât și amenzi mult mai mari în caz de nerespectare a legii. În plus, noile cerințe de sustenabilitate aduc noi costuri și cerințe în proiectarea și execuția viitoarelor clădiri.

În orașe precum Sibiu, unde pe Locuit.ro sunt active 933 de anunțuri de vânzare, sau Alba Iulia, cu 738 de anunțuri, aceste blocaje administrative pot încetini tranzacțiile și pot crea dificultăți în procesul de achiziție a proprietăților. Similar, în București (482 anunțuri), Târgu Mureș (319 anunțuri) și alte orașe unde Locuit.ro are inventar, impactul asupra fluxului autorizațiilor și a posibilității de a regulariza construcțiile ar putea influența activitatea imobiliară locală.

Pentru cadrul complet — numărul legii, data intrării în vigoare, ce se abrogă și unde găsești textul oficial — vezi Codul Urbanismului 2026 (Legea 169/2026): când intră în vigoare și ce se schimbă.

Surse

• Codul Urbanismului 2026 – blocaje, întârzieri și haos în primele zile. Primăriile opresc autorizațiile, proprietarii nu pot regulariza construcțiile fără acte — oficiuldestiri.ro
• Ce schimbă Codul Urbanismului. Ai construit fără autorizație? Din 25 august, amenda poate ajunge la 1 milion de lei — oficiuldestiri.ro
• Prima pagină » Actualitate » Codul Urbanismului aduce noi obligații pentru cei care construiesc în România. Cine trebuie să amenajeze acoperișuri verzi și parcări ... — gandul.ro