Metodologia Indicelui Locuit

Indicele arată prețul cerut de vânzător în anunțurile publicate pe Locuit.ro. Nu sunt prețuri de tranzacție. Între cele două există aproape întotdeauna o diferență — prețul la care se semnează la notar e de regulă mai mic decât cel cerut, iar mărimea acestei diferențe variază de la un oraș la altul și de la o perioadă la alta. Cine are nevoie de prețuri de tranzacție trebuie să se uite la datele notariale, nu la niciun portal imobiliar, al nostru inclusiv.

În schimb, prețul cerut are o calitate pe care prețul de tranzacție nu o are: se vede astăzi. Datele notariale ajung publice cu luni de întârziere. Indicele arată ce cere piața acum.

• Doar anunțuri din România, publicate și nesterse, la data măsurătorii.
• Doar prețuri în euro — 99,9% din anunțurile noastre. Cele câteva în lei se exclud; nu le convertim, ca să nu introducem un curs în cifre.
• Se exclud anunțurile vizibile doar pe site-ul propriu al unei agenții, care nu fac parte din oferta publică de pe Locuit.ro.
• Filtre anti-absurd: la vânzare se iau în calcul prețurile între 5.000 și 5.000.000 €, la închiriere între 50 și 20.000 € pe lună. În afara acestor limite sunt aproape întotdeauna erori de tastare.
• Pentru prețul pe metru pătrat se folosește suprafața utilă (sau construită, când utila lipsește), între 15 și 2.000 mp; la terenuri, suprafața terenului, între 50 și 100.000 mp.

Raportăm mediana: valoarea din mijloc, față de care jumătate din anunțuri cer mai puțin și jumătate mai mult. Media aritmetică e ușor de deformat — trei vile de lux într-un oraș mic ridică media fără ca piața să se fi mișcat. Mediana nu se clintește.

Publicăm și „jumătatea din mijloc” (cuartilele 25–75): intervalul în care intră jumătatea centrală a ofertei. E mai onest decât un singur număr, pentru că arată cât de întinsă e piața, nu doar unde e centrul ei.

Nu publicăm nicio cifră calculată pe mai puțin de 30 de anunțuri cu suprafață declarată. Sub pragul ăsta, două-trei anunțuri neobișnuite mută mediana cu procente bune, iar cifra ar spune mai mult despre cine a publicat săptămâna trecută decât despre piață. Segmentele sub prag apar drept „eșantion prea mic” — datele există la noi, dar nu le dăm mai departe.

Evoluția în timp. Am început să înghețăm agregatele pe 15 august 2026. Până nu se adună cel puțin 30 de zile de măsurători, indicele arată nivelul de azi, nu variația. Am fi putut reconstrui o serie „istorică” din datele existente, dar ar fi fost înșelătoare: data pe care o avem în bază e data la care un anunț a ajuns la noi, nu data la care a apărut pe piață, iar agențiile intră pe platformă cu sute de anunțuri deodată. Un asemenea grafic ar arăta creșterea noastră drept mișcare de piață. Am preferat o serie scurtă și corectă uneia lungi și false.

Cât stă un anunț pe piață. Îl măsurăm, dar nu îl publicăm încă, din același motiv: pentru agențiile importate în bloc, vechimea pe care o vedem e o limită inferioară, nu vârsta reală a anunțului. Devine publicabil pe măsură ce anunțurile intrate direct pe platformă ajung majoritare.

Piața întreagă. Indicele acoperă oferta de pe Locuit.ro: agențiile partenere și anunțurile publicate direct. Acoperirea e foarte bună în orașele unde avem masă critică și subțire în altele — de aceea afișăm mereu numărul de anunțuri, ca fiecare să judece singur cât cântărește cifra.

Dacă găsim o eroare de calcul, o reparăm și scriem aici ce s-a schimbat și de când. Prima corecție a venit chiar înainte de prima publicare: măsurasem vechimea anunțurilor dintr-un câmp pe care sincronizarea cu agențiile îl rescrie, ceea ce făcea ca zeci de agenții diferite să pară că au exact aceeași vechime a ofertei. Am schimbat calculul înainte ca vreo cifră să ajungă publică; e și motivul pentru care „cât stă un anunț pe piață” nu apare deocamdată pe site.

Cifrele pot fi preluate liber, cu menționarea sursei și link către pagina indicelui. Dacă aveți nevoie de o defalcare care nu apare public — pe cartier, pe număr de camere, pe o localitate mai mică — scrieți-ne și o calculăm.

Înapoi la Indicele Locuit